Braucht man eine Gewerbeberechtigung um seine Wohnung legal über Airbnb zu vermieten?

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Braucht man eine Gewerbeberechtigung um seine Wohnung legal über Airbnb zu vermieten?

Der deutsche Staatsmann Otto von Bismarck sagte einst:
„Je weniger die Leute davon wissen, wie Würste und Gesetze gemacht werden, desto besser schlafen sie.“

Und vielleicht hatte er damit gar nicht so unrecht. Denn derzeit bereitet ein Urteil des Verwaltungsgerichts Airbnb Vermietern und Vermieterinnen österreichweit schlaflose Nächte.
Konkret geht es um den Fall eines Steirers, der via Airbnb eine Wohnungen in Wien immer wieder an Touristen vermietete. Dieser wurde zur Zahlung von 510 € verurteilt, da er diese Tätigkeit ohne Gewerbeberechtigung ausübte.

Jetzt stellt sich natürlich die Frage:

Brauche ich überhaupt eine Gewerbeberechtigung, wenn ich meine Wohnung ab und zu über Airbnb vermiete?

Genau das ist gar nicht so leicht zu beantworten. Denn, die Tätigkeit der Zimmervermietung kann aus gewerblicher Sicht grundsätzlich in zwei Kategorien eingeteilt werden:

● das bloße Überlassen von Wohnräumen zum Gebrauch
● die Beherbergung

Das bloße Überlassen von Wohnräumen zum Gebrauch bedeutet, dass man anderen wirklich nur den Wohnraum überlässt und nicht die kleinste Art von Dienstleistung erbringt. Passiert eben nur dieses zur Verfügung stellen von Raum, so braucht man dafür keine Gewerbeberechtigung.

Anders bei der Beherbergung. Hier ist meist (aber auch nicht immer) eine Gewerbeberechtigung von Nöten. Die Probleme beginnen allerdings schon damit, dass es keine genaue gesetzliche Definition des Begriffes „Beherbergung“ gibt und die Abgrenzung zum bloßen Überlassen von Wohnraum oft gar nicht so einfach ist.
Deshalb muss (bzw. müsste) eigentlich jeder Fall einzeln geprüft werden. Für eine „Beherbergung“ sprechen zum Beispiel:

● Serviceleistungen wie das Bereitstellen von Bettwäsche, Internet, Fernsehen, Küchenutensilien oder Reinigungsleistungen
● Die Art und Weise wie sich der Betrieb nach außen darstellt (z.B. das explizite Anbieten an Touristen auf Plattformen wie Airbnb)
● Die Möglichkeit die Buchung innerhalb vorher ausgemachter Rahmenbedingungen und Fristen zu stornieren oder Details der Buchung laufend zu verändern.
● Verpflegungsleistungen
● Kurze Mietdauer bzw. hohe Frequenz verschiedener Gäste

Gut, viele der Punkte treffen auch auf mich zu – was bedeutet das jetzt?

Auch hier gibt es keine eindeutige Antwort. Denn es gibt drei Arten der Beherbergung:

● das reglementierte Gastgewerbe
● das freie Gastgewerbe und
● die Privatzimmervermietung

Das reglementierte Gastgewerbe ist am leichtesten von allem anderen abzugrenzen. Bietet man mehr als 10 Betten an, so spricht man von einem reglementierten Gewerbe.
Um ein solches zu betreiben benötigt man eine Gewerbeberechtigung plus einen Befähigungsnachweis.

Schwieriger abzugrenzen sind die beiden anderen Beherbergungs-Konstellationen. Für eine Privatzimmervermietung ist nämlich grundsätzlich keine Gewerbeberechtigung von Nöten. Allerdings müssen ein paar Punkte zutreffen, damit eine Vermietung als Privatzimmervermietung durchgeht:

● Die zur Verfügung gestellten Räume müssen sich im eigenen Haushalt befinden und (zumindest manchmal) auch von der Vermieterin oder dem Vermieter selbst genutzt werden
● Es dürfen maximal 10 Betten zur Verfügung gestellt werden
● Es werden keine haushaltsfremden Personen beschäftigt
● Eine Verköstigung erfolgt ohne Auswahlmöglichkeit zu im Voraus bestimmten Zeiten
● Die Erwerbstätigkeit ist im Vergleich zu den anderen häuslichen Tätigkeiten dem Umfang nach untergeordnet

Anders beim freien Gastgewerbe– hierfür braucht man eine Gewerbeberechtigung (allerdings keinen Befähigungsnachweis). Hat man ein freies Gastgewerbe angemeldet, so darf man:

● Bis zu 10 Betten vermieten (auch im nichteigenen Haushalt)
● Hilfskräfte einstellen (z.B. für Reinigungsleistungen)
● Frühstück und kleine Imbisse anbieten (sowie nichtalkoholische Getränke und Bier in handelsüblichen verschlossenen Gefäßen – als auch gebrannte geistige Getränke als Beigabe zu diesen Getränken ausschenken)

Aber auch das Anmelden eines freien Gewerbes ist noch kein Freifahrtschein zur Vermietung der Wohnung. Es gibt noch weitere Punkte, die man dabei nicht übersehen sollte. Wir haben uns bei Wolfgang Renzl, Rechtsanwalt und Partner der pfletschinger.renzl Rechtsanwalts-Partnerschaft schlaugemacht.
“Erfreulich ist, dass seit dem Inkrafttreten der 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung klargestellt ist, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen des freien Gewerbes der Beherbergung in der Regel keine gewerberechtliche Betriebsanlagengenehmigung für das Objekt mehr erforderlich ist. Es sollte freilich nicht übersehen werden, dass auch noch aus anderen Rechtsgebieten heraus die Ausübung des freie Gewerbes der Beherbergung untersagt sein kann: So verbietet die Wiener Bauordnung die Beherbergung in Wohnzonen, der Wohnungsmietvertrag zumeist die gänzliche Untervermietung oder der Wohnungseigentumsvertrag die gewerbliche Nutzung der Wohnung. Gerade bei Wohnungseigentumsobjekten hat jeder Miteigentümer der gewerblichen Nutzung zu Beherbergungszwecken zuzustimmen, sofern nicht schon im Wohnungseigentumsvertrag dafür Sorge getragen wurde.”

Aber zurück zum Ausgangspunkt: Warum musste der Steirer Strafe zahlen?

Laut dem Urteil des Verwaltungsgerichts hätte er eine Gewerbeberechtigung benötigt. Denn seine Wiener Wohnung (in der er wie gesagt nicht selbst lebte – er wohnt schließlich in der Steiermark – d.h. keine Privatzimmervermietung) wurde immer wieder tage- bzw. fallweise auch bis zu einer Woche zu touristischen Zwecken vermietet.
Das Gericht entschied aufgrund mehrerer Faktoren, dass es sich hier nicht um die bloße Zurverfügungstellung von Raum handelte. Denn die Wohnung wurde auf der Plattform Airbnb speziell für Touristen angepriesen. Diese bezahlten für ihren Aufenthalt einen Pauschalpreis (also keine getrennte Verrechnung von Miet-, Betriebs- und Energiekosten).
Es wurden gewisse Serviceleistungen wie Internet und Fernsehen sowie die Endreinigung (nach dem Aufenthalt) geboten.

Ok – das trifft auch auf mich zu. Soll ich jetzt ein Gewerbe anmelden?

Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, dann ja. Ein neues Gewerbe anzumelden kostet dich nicht viel – genauer gesagt 47,30 €. Die jährliche Gebühr ist bundeslandabhängig unterschiedlich, liegt aber auch etwa in dieser Größenordnung. Mehr Infos darüber holt man sich am besten bei der WKO.

Steuern musst du als Airbnb-Vermieter schon jetzt bezahlen und solltest du über 5361,72 € (Stand 2019) dazuverdienen, dann fallen auch zusätzliche Sozialversicherungsabgaben an. Genauere Informationen, welche Kosten du als Airbnb-Vermieter zu tragen hast, haben wir übrigens in diesem Artikel für dich zusammengefasst.

Kurzer Zukunftsausblick

Schon 2020 sollen Buchungsplattformen (wie Airbnb) dem Staat alle Umsätze melden müssen. Das besagt eine aktuelle EU-Verordnung über die Zusammenarbeit im Verbraucherschutz.

Außerdem denkt man in Österreich auch über eine Registrierungspflicht für VermieterInnen nach.
*Mehr dazu in diesem Presse-Artikel.

Kurz, man plant die kurzzeitige Vermietung etwas genauer unter die Lupe zu nehmen und strenger zu reglementieren. Demnach ist es wahrscheinlich kein Fehler dem Staat in vorauseilendem Gehorsam ein wenig unter die Arme zu greifen und gegebenenfalls eine Gewerbeanmeldung bei der Wirtschaftskammer zu tätigen.

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