Betrifft das neue Gesetz der Bauordnung meine Airbnb Wohnung?

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Betrifft das neue Gesetz der Bauordnung meine Airbnb Wohnung?

Für Airbnb Vermieter ist die aktuelle Gesetzeslage in Wien leider etwas unklar. Viele munkeln, es gibt ein Verbot für kurzfristige Vermietung in Wohnzonen. Ok uncool, aber was bedeutet das jetzt? Fakt ist, seit dem 22. Dezember 2018 gilt die neue Wiener Bauordnung. Und laut dieser ist nun in Wohnzonen die “gewerbliche Nutzung” von Aufenthaltsräumen in Wohnungen für kurzfristige Beherbergungszwecke nicht mehr zulässig. Das klingt jetzt etwas schwammig und ob man selbst von dem neuen Verbot betroffen ist oder nicht, wird einem nicht sofort klar. Deshalb haben wir von Room Serivice für dich bei einem Rechtsanwalt, der Stadt Wien und bei Airbnb nachgefragt. Eines vorweg: Es ist verzwickt.

Flächenwidmungsplan in Wien

Zuallererst sollte einmal abgeklärt werden, ob sich die eigene Wohnung überhaupt in einer Wohnzone befindet. Dazu genügt ein kurzer Blick auf den Flächenwidmungsplan der Stadt Wien. Alle rot-gepunkteten Flächen sind Wohnzonen. Hier der Link: Flächenwidmungsplan Wien Verdammt, meine Wohnung befindet sich in einer Wohnzone. Darf ich sie jetzt nicht mehr vermieten?

Meine Airbnb Wohnung befindet sich in einer Wohnzone in Wien

Ok, nur weil deine Wohnung sich in einer Wohnzone befindet, heißt das nicht, dass Airbnb verboten ist. Lediglich “gewerblich” darfst du deine eigenen vier Wände nicht mehr zur kurzfristigen Beherbergung anbieten. Der Begriff gewerblich hat in diesem Kontext nichts mit einem Gewerbe zu tun. Vielmehr ist hier eine Regelmäßigkeit gemeint. Die Stadt möchte, dass der Hauptzweck deiner Wohnung auch das Wohnen bleibt. Das Vermieten der Wohnung während du selbst im Ausland, Urlaub oder wo auch immer bist, bleibt nach wie vor erlaubt. Laut Stadtbaurätin Kathrin Gaal darf das aber nicht öfter als “drei- bis viermal im Jahr” sein. Man sieht, es gibt hier noch gewisse Definitionsschwierigkeiten bei der Frage, ab wie vielen Nächtigungen im Jahr betreibt man “gewerbliche” Vermietung. Airbnb selbst äußerte sich zu dem Begriff „gewerblich“ wie folgt:
Auch wenn die Stadt Wien das große Interesse an Homesharing anerkennt, können wir nicht nachvollziehen, warum die Wiener Stadtregierung sich nun mit einer eigenen Definition des Begriffs ‘gewerblich’ über die Bundesgesetzmaterie der Gewerbeordnung hinwegsetzt und somit für Verunsicherung bei den Bürgern sorgt.
Wir haben versucht diese Information für euch herauszufinden und uns durch sämtliche Wiener Magistratsabteilungen telefoniert, mit dem Fazit, dass man dort auch noch nicht genau weiß, wie man mit der neuen Regelung umgehen soll, da sie ja erst seit kurzem gilt und es noch keine Präzedenzfälle gibt. Will man als Wohnungsbesitzer eine Ausnahme von der Wohnzone erwirken, muss man sich an die MA 37 (Baupolizei) wenden. Diese ist auch verantwortlich dafür, zu überprüfen ob die neuen Regelungen eingehalten werden. Denn wenn nicht, können schon mal größere Geldstrafen drohen.

Juristische Konsequenzen bei Übertretung des Gesetzes

Auch in diesem Punkt ist es schwierig eine eindeutige Antwort zu liefern. Grundsätzlich können bei Verstößen gegen die Bauordnung Verwaltungsstrafen von bis zu 50.000 € verhängt werden. Aber wie oben im Text schon erwähnt, ist die neue Bauordnungsnovelle noch sehr jung und es mangelt an konkreten Beispielen.
Wahrscheinlicher ist, dass die Stadt in einem ersten Schritt mahnend eine Unterlassung der widmungswidrigen Tätigkeit fordern wird und erst bei weiteren Verstößen strafend eingreift.

Denn, es ist gar nicht so leicht für die Stadt Verstößen gegen die illegale Vermietung nachzugehen. Experten bezweifeln, dass die MA 37 genügend personelle Ressourcen für diesen Aufgabenbereich zur Verfügung hat und somit ist man hier mehr oder weniger auf die Beschwerden von Nachbarn angewiesen.

Christian Rank von der Wiener Apartmentvermieter-Vereinigung äußert sich dazu wie folgt:

„Die Stadt kann ihr eigenes Gesetz nicht überprüfen. Man ist wieder nur auf „Whistleblower angewiesen, weil die Baupolizei gar nicht die Ressourcen hat, von sich aus auf die Suche nach illegalen Vermietungen zu gehen.”
Warum man die Kontrolle der Miettägtigkeit nicht über die MA 6 abwickelt, bei der regelmäßig die Ortstaxe abzuführen ist (PS: auch zum Thema Ortstaxe gibt es einen guten Artikel von uns), haben wir selbst nicht ganz verstanden. Bei der MA 6 wies man uns lediglich darauf hin, dass man die Kapazitäten dafür nicht habe.

Mein Airbnb befindet sich NICHT in einer Wohnzone in Wien

Good for you. Vorerst bleibt alles beim Alten. Trotzdem sind hier einige Regeln zu beachten. Nicht jeder darf seine Wohnung auf Airbnb vermieten. Aber keine Sorge, wir haben einen eigenen Artikel darüber verfasst. Alle Infos dazu findest du hier: Darf ich meine Wohnung auf Airbnb vermieten?

Weitere Ausnahmen

Es gibt darüber hinaus noch ein paar weitere Fälle, in denen es egal ist, ob deine Wohnung in einer Wohnzone ist oder nicht. Zum Beispiel gelten die neuen Regeln nicht für dich, wenn deine Wohnung vor 1930 errichtet wurde. Das liegt daran, dass die Bauordnung erst seit 1930 gilt. Auch wenn deine Wohnung immer noch die Widmung “Aufenthaltsraum” aufweist ist eine Verwendung als Wohnung oder als Geschäftsraum und somit auch eine Vermietung derselben Wohnung erlaubt. Auch Wohnungen die zum Zeitpunkt der Festsetzung der Wohnzone bereits als Geschäftsraum genutzt wurden, fallen aus der Regelung. Diese Informationen stammen von einer Anwaltskanzlei und einem Artikel in der Presse Zeitung. Am besten du fragst bei deinem Anwalt nach, ob die oben genannten Ausnahmen wirklich zutreffen. Quelle: Die Presse, 17.09.2018 – “Für Airbnb wird es immer schwieriger”

Wie wird sich die Lage in Wien entwickeln, wird Airbnb-Verbot gänzlich per Gesetz verboten?

Vorerst wahrscheinlich nicht. Im Vergleich zu anderen Städten wie Paris oder London ist die Situation in Wien noch überschaubar. Vom gesamten Wiener Wohnungsmarkt (ca. 900.000 Wohnungen) werden derzeit laut Schätzungen der TU Wien in etwa 2.000 dauerhaft für die Vermietung auf Airbnb genutzt. Diese 2.000 Wohnungen fehlen somit am Wohnungsmarkt. Gelegentlich werden bereits viel mehr Apartments in Wien vermietet. Es dürfte mittlerweile an die 10.000 Wohnungen in Wien inseriert sein. Sollte die Zahl der dauerhaft vermieteten Wohnungen in Zukunft noch steigen, können wir sicher mit neuen Regelungen betreffend Airbnb rechnen. Aber bis dahin halten wir euch natürlich auf dem Laufenden. Für Detailfragen bezüglich dem Airbnb Gesetz in Wien suchst du am besten den Rechtsanwalt deines Vertrauens auf. Du kannst auch gerne via Chat kontaktieren. PS: Wir haben in unserem Blog auch noch einige andere interessante Themen zur Airbnb Vermietung in Wien angesprochen. Diese Artikel könnten dich vielleicht auch interessieren:

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